BĐS tăng trưởng mạnh năm 2016, một số kênh đã gần đạt đỉnh về giá và bội thực nguồn cung thị trường. LỜI KHUYÊN NÀO CHO 2017 ?

Với những người đang có tiền nhàn rỗi từ lương thưởng, gửi tiết kiệm hay thặng dư từ kinh doanh, buôn bán… vấn đề đau đầu cần suy nghĩ luôn là: ĐIỀU CHUYỂN TIỀN VÀO KÊNH ĐẦU TƯ NÀO để giữ tiền và sinh lợi tiền.

Dưới đây là đánh giá một số kênh đầu tư HOT hiện nay:

CĂN HỘ:

– Căn hộ có một thời gian dài là kênh đầu tư nhiều người nhảy vào vì:

+ Mang lại dòng tiền ổn định.

+ Tâm lý không cho thuê được thì còn giữ lại dùng được

+ Nằm trong thành phố, nên tạo cảm giác gần, dễ quản lý

Tuy nhiên thị trường căn hộ 2017 cần lưu ý các yếu tố sau:

+ Cung thị trường 2016 quá lớn: 37.419 căn hộ đã được bán ra (theo CBRE)

+ Cung thị trường 2017 còn lớn hơn: riêng Vincity quy hoạch 100.000 căn hộ trong năm và tăng lên 300.000 căn hộ trong 5 năm tới. Ngoài ra các chủ đầu tư khác cũng mở bán 43.861 căn hộ khác (theo CBRE)

+ Khi nguồn cung tăng mạnh, vượt nhu cầu thực tế, sẽ gây ra sự cạnh tranh mạnh về giá. Người muốn cho thuê sớm/ bán lại sớm sẽ giảm giá để đẩy hàng sớm. Người đi sau cũng bắt trước người đi trước giảm giá, dẫn đến giảm giá sau toàn thị trường đến ngưỡng kháng cự

Có 2 giai đoạn trong kênh đầu tư căn hộ bạn cần nhớ:

+ Giai đoạn dự án trước khi hoàn thành: cơ hội cho các nhà đầu cơ chấp nhận rủi ro, khi mua căn hộ từ thời điểm rất sớm. Chắc nhiều người vẫn còn nhớ 2015, Tp HCM có 502 dự án BĐS ngừng thi công và khởi công, chiếm 42% số dự án được cấp phép. Do đó sẽ có rất nhiều người mua chấp nhận bỏ tiền nhiều hơn cho khoản đầu tư chắc chắn hơn. Giá tăng khi độ rủi ro giảm

+ Giai đoạn sau khi dự án hoàn thành: trừ phi bạn mua để ở thì quá tốt. Còn để cho thuê phải cân nhắc kỹ tỷ suất lợi nhuận. Bởi theo giá thuê trên thị trường hiện nay thì nhà đầu tư có thể kỳ vọng một tỷ suất lợi nhuận sau thuế còn ở mức hấp dẫn (3-6%), nhưng khi các dự án bắt đầu bàn giao vào năm 2017, đặc biệt là năm 2018, thì giá thuê đã khác trong bối cảnh cung vượt cầu mới

Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác tác động đến giá cho thuê và giá bán:

+ Đơn cử số dự án ở Q7 quá nhiều, gây áp lực kẹt xe, quá tải rất lớn đến 2 cây cầu duy nhất thông thương từ Q7 vô trung tâm là cầu Kênh Tẻ và cầu Tân Thuận. Nên trừ phi có quy hoạch xây thêm cây cầu thứ 3, không thì giá căn hộ ở khu Q7 sẽ không tăng và giảm dần do những bất tiện mang lại

+ 1 căn hộ cách đây 2 năm cho thuê được giá 500 USD. Nhưng hiện thời người thuê có thể bỏ ra 500 USD thuê được căn hộ rộng hơn, vị trí tốt hơn từ các dự án ra sau. Áp lực cạnh tranh về giá giữa các căn hộ cùng dự án và giữa các dự án cũ và mới sẽ kéo giá cho thuê giảm mạnh do bội thực nguồn cung căn hộ

Đối với khách hàng mua nhà của các dự án mà chủ đầu tư đưa phương thức thu hút là cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hàng năm, có thể lên tới 10%. Khách hàng cần đánh giá kỹ thời gian cam kết của chủ đầu tư là bao lâu. Nếu chỉ vì tỷ suất lợi nhuận cam kết cao từ cho thuê trong hai, ba năm, thì phải cân nhắc giá bán căn hộ có phù hợp không, vì đó là tài sản có giá trị lớn, cần có cái nhìn dài hạn trong đầu tư.

ĐẤT NỀN

Năm 2016, nếu nắm thông tin tốt và mua bán đúng thời điểm, các nhà đầu tư thông minh có thể kiếm được lợi nhuận 15%-20%. Tuy nhiên, nên lưu ý rằng việc tăng giá được ghi nhận ở giá chào bán từ bên bán, vì thế có thể không phản ánh đúng nhu cầu thị trường. Và với mức tăng trưởng nóng của năm 2016, cùng các biện pháp siết lại quản lý, hạ nhiệt thị trường của nhà nước, đất nền 2017 sẽ phù hợp cho các nhà đầu tư dài hạn và vốn lớn, hơn là lướt sóng như năm 2016

Nhược điểm đầu tư đất nền:

Giá trị lớn, kén khách đầu tư. Bước sang năm 2017, đất nền trị giá từ một tỷ đồng trở xuống thường có vị trí xấu, kém thuận lợi, được khuyến cáo hạn chế đầu tư. Sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014-2016), hiện nay đất nền đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước đây.

Phải đóng tiền nhanh, mất chi phí cơ hội. Đất nền thường có cam kết đóng tiền trong một năm. Tốc độ nộp tiền và giao đất được xem là nhanh hơn so với các loại tài sản khác. Do phải xuống tiền trong thời gian ngắn, dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản sẽ mất chi phí cơ hội vì không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu tư khác.

Không mang lại dòng tiền hàng tháng. Đầu tư đất nền chỉ có thể kỳ vọng tài sản tăng giá, lợi nhuận được chốt khi mua đứt bán đoạn. Tuy nhiên, trong thời gian giữ đất, nhà đầu tư không thể khai thác dòng tiền như cho thuê như chung cư, nhà phố, biệt thự, văn phòng… Do đó, đất nền còn được xem là kênh đầu tư chôn tiền vào đất.

Chỉ hợp đầu tư dài hạn, khó lướt sóng. Năm 2017, đất nền đã qua giai đoạn đầu tư lướt sóng, không còn nhiều cơ hội mua bán liền tay trong đôi ba quý (3-6 tháng hoặc 9 tháng). Giai đoạn lướt sóng ở kênh này đã rơi vào những năm 2014-2016. Tổng giá trị tài sản lớn, xuống tiền nhanh, lướt sóng không hiệu quả bằng những tài sản được mua trả góp dài. Tương lai, nhà đầu tư đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất lâu dài, chờ ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang đô thị. Dòng tiền ngắn hạn không còn phù hợp đầu tư kênh này.

Giá đất khó vượt đỉnh năm 2016. Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2014 và lập đỉnh vào năm 2016, kênh đầu tư này khó có cơ hội tăng giá đột biến trong năm Đinh Dậu. Cơ quan quản lý đã và đang thực hiện các biện pháp giảm tốc, hạ nhiệt cho phân khúc đất nền nhằm ổn định thị trường thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một cách chặt chẽ hơn. Điều này có thể khiến tốc độ ra hàng của dòng sản phẩm đất nền chậm hơn so với 3 năm trước đó. Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi tiếp cận các sản phẩm đất nền do năm 2016 từng xảy ra nhiều thương vụ bẻ kèo, lừa đảo, pháp lý của sản phẩm chưa hoàn chỉnh.

Tiềm năng đã phản ánh hết vào giá. Đất nền tăng giá nhờ đón đầu quy hoạch các khu đô thị vệ tinh, sân bay, khu công nghiệp, hạ tầng giao thông… tuy nhiên, sau năm 2016, các nhà đầu tư gần như đã nắm đầy đủ thông tin về quy hoạch, cũng như các yếu tố tiềm năng này đã phản ánh vào giá để tạo ra mức tăng trưởng cao trong năm rồi. Nên khó có sự tăng đột biến trừ phi có những quy hoạch mới

Thị trường có dấu hiệu bong bóng. Các nhà đầu cơ đã từng mua đi bán lại đất nền năm 2016 đều có chung cảm nhận thực tế là tại các khu đất nền tăng giá nhanh thì nhà đầu cơ sau mua của nhà đầu cơ trước bất chấp, với kỳ vọng giá sẽ còn tăng cao. Hoàn toàn không có nhiều nhu cầu mua để sử dụng. Sự bất cân xứng cực lớn giữa số lượng người mua để sử dụng so với số lượng người mua để đầu cơ trong một thị trường sẽ cho thấy sự tăng giá của sản phẩm là ảo, là chỉ dấu báo hiệu bong bóng rất lớn, như đã từng xảy ra với thị trường chứng khoán Việt Nam và sự đóng băng của thị trường BĐS trong quá khứ. Và người lãnh đủ sẽ là người mua ở mắt xích sau cùng mà chưa kịp đẩy hàng, khi bong bóng vỡ

NHÀ PHỐ

Trước đây, nhà đầu tư luôn rất yên tâm khi mua được căn nhà phố bởi 2 nguyên nhân chính: Giá trị ổn định và tăng giá, sinh lời đều đặn: mở cửa hàng, buôn bán,… hay cho thuê. Vì thế nhà phố luôn “cháy hàng” luôn được nhà đầu tư săn lùng… Nhưng đấy là câu chuyện của trước kia, hiện nay các nhà đầu tư không còn mặn mà với kênh đầu tư nhà phố, vì các lý do:

Giá không thể tăng được nữa: Nếu không có quá nhiều biến động về vị trí, hay quy hoạch thì giá nhà phố hiện nay không tăng được nữa vì đã gần đạt đỉnh

Mọc lên các khu đô thị mới: Việc sinh sống tại các khu đô thị ngày càng trở lên phố biến. Người dân có xu hướng di chuyển ra các đô thị mới, thông thoáng hơn, quy hoạch tốt mà ít ô nhiễm

Bùng nổ ô tô – tắc đường: Ô tô ngày càng nhiều, các tuyến đường chính lại không có chỗ để xe. Tắc đường kẹt xe nghiêm trọng.

Môi trường sống trong trung tâm ô nhiễm: ô nhiễm khói bụi, ồn ào

Hành vi mua sắm thay đổi: Công nghệ thay đổi, việc bùng nổ mua hàng online, mua hàng tại nhà giúp nhiều doanh nghiệp không cần thuê nhà tại trung tâm, hoặc mặt tiền để kinh doanh.

Nhìn chung, đây là kênh giữ tiền tốt nếu chia nhỏ đầu tư vào nhiều nhà giá rẻ, nhưng không phải kênh sinh lợi tiền, cũng không phải kênh đầu cơ trong ngắn hạn. Dòng tiền trong kênh đầu tư nhà phố thấp, thông thường chỉ mang lại lợi tức 3-5%/ năm, thấp hơn cả lãi xuất tiền gửi. Chưa kể với các phân khúc cho thuê nhà giá cao hay mặt tiền kinh doanh, thì việc để trống không có người thuê trong thời gian dài sau khi khách cũ dọn đi khá phổ biến.

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

Lợi suất đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay: dòng tiền thấp nhất cũng khoảng 8%/năm, có khi lên tới 16%/năm tùy theo mức độ trượt giá. Trong khi đó các chủ đầu tư hiện nay cam kết sẽ thuê lại các sản phẩm với lợi nhuận được chia sẻ tối thiểu 85%-15%, có chủ đầu tư cam kết 90%-10%. Và thông thường, chủ đầu tư sẽ cam kết dòng tiền cho khách hàng 8-10% trong vài năm đầu để hỗ trợ thời gian khi dự án mới đi vào khai thác

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, ngay từ đầu năm 2016, thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng đã nhận được sự quan tâm đột biến từ nhà đầu tư ngoại, con số này tăng từ 1% năm 2014 lên đến 14% năm 2016. Nhu cầu giao dịch đặc biệt tăng mạnh đối với các dự án nghỉ dưỡng thuộc khu vực ven biển. Nhiều nhà đầu tư châu Á thể hiện rõ ý định đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam bởi các chính sách linh hoạt và tiềm năng phát triển của phân khúc này.

Nguồn cung là hữu hạn: Việt Nam chỉ có 3.260 km bờ biển, trong đó số bờ biển đẹp là hữu hạn. Nên những dự án nào có vị trí bờ biển đẹp, giao thông thuận lợi sẽ là sản phẩm hiếm, tiềm năng tăng giá cao khi nguồn cung bị khai thác hết

Tiềm năng tăng giá cao:

+ Sau một năm đưa vào khai thác, công suất khai thác phòng tăng do nhiều người biết đến dự án và do uy tín và chất lượng dịch vụ của Đơn vị quản lý dự án, dòng tiền cho chủ sở hữu sẽ tăng lên

+ Sau vài năm, cảnh quan trở nên sum xuê, không gian xanh tràn ngập, là yếu tố để BĐS nghỉ dưỡng tăng giá

+ Đồng tiền trượt giá, lạm phát cũng sẽ được phản ánh vào giá phòng tăng.

Quản lý rảnh tay: chủ sở hữu BĐS nghỉ dưỡng hoàn toàn không tốn thời gian quản lý BĐS của mình vì đã có các đơn vị uy tín nước ngoài quản lý và khai thác hộ. Việc cần làm duy nhất là đến đúng hạn nhận dòng tiền khai thác về tài khoản

Hưởng thụ: Bản thân chủ sở hữu được nghỉ dưỡng, hưởng thụ trên chính BĐS của mình,theo số ngày thỏa thuận với chủ đầu tư (thời gian còn lại đưa vào khai thác, phát sinh dòng tiền)

Tiện ích nội khu phong phú: các biệt thự nghỉ dưỡng thường được thiết kế nằm trong khu resort, khách sạn, biệt thự, cùng với hệ thống nhà hàng, trung tâm thương mại, trung tâm giải trí, spa, sân golf, cùng với những dịch vụ hàng đầu…chính vì thế mà công suất hoạt động của biệt thự luôn cao có thể đạt trên 70%. Các khu biệt thự có ít tiện ích hơn sẽ khó khai thác hơn

 Đây là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, cần LƯU Ý các yếu tố sau:

– Xem xét kỹ lưỡng vị trí của bất động sản nghỉ dưỡng, 90% các sản phẩm này tọa lạc ven biển, nhưng chỉ nên chọn những nơi tập trung đông khách du lịch và có khoảng cách di chuyển không vượt quá 3 giờ đồng hồ. Nếu có tàu du lịch, sân bay, đường cao tốc để kết nối với các điểm đến thì đây là yếu tố thuận lợi.

– Một BĐS thông thường thì kỳ vọng lợi nhuận tối đa 6% một năm. Bất động sản nghỉ dưỡng có tỷ suất lợi nhuận thông thường là 10-16% năm với thời gian thu hồi vốn 6-10 năm, tùy thuộc vào chu kỳ. Sau chu kỳ 5 năm bất động sản nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị 30% so với thời gian đầu (nhiều khách du lịch biết đến, cảnh quan phát triển đẹp…)

 

Chia sẻ

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here