Năm 2015 đánh dấu sự tăng trưởng vượt bậc của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và không thể phủ nhận về tiềm năng đầu tư của phân khúc này. Năm 2016 đã có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán nhưng đâu là tiêu chí lựa chọn được dự án tốt để đầu tư chắc thắng không phải nhà đầu tư nào cũng biết. 

Điểm yếu của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam hiện nay thường dựa trên tâm lý đám đông và thường bị giới truyền thông dẫn dắt tâm lý. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm hoặc những nhà đầu tư nước ngoài, thường khi đi đầu tư một dự án họ đều xét trên các tiêu chí cụ thể. Qua bài viết này tôi xin chia sẻ cách một nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh giá một dự án cụ thể dựa trên từng tiêu chí khác nhau và thông thường các tiêu chí được đánh giá định lượng bằng số điểm đạt được, thang điểm từ 1 – 10.

Sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là sản phẩm đặc thù, một dự án thành công liên quan rất nhiều các yếu tố khác nhau và thông thường sự thành công được tác động chặt trẽ bởi nhiều yếu tố. Ta cần xem xét tổng quan các yếu tố chính sau:

Thứ nhất: về dự án phải đánh giá được từng tiêu chí như vị trí, phong thủy, thiết kế, tiện ích, chủ đầu tư, phân khúc khách hàng, giá bán.

Thứ hai: về thị trường dự án có nằm ở thị trường tốt nhất không bằng số liệu cụ thể và tiềm năng phát triển trong tương lai.

Thứ ba: về vấn đề quản lý khai thác thì đơn vị quản lý khai thác năng lực thế nào, bài toán khai thác ra sao.

Để có thể chia sẻ cách đánh giá dự án nghỉ dưỡng, tôi xin lấy dự án Dream Oceanami Villas & Spa để làm ví dụ cụ thể để các nhà đầu tư dễ dàng hình dung.

Thứ nhất: đánh giá về dự án.

  • Vị trí: nếu tính từ Cầu Sài Gòn ra tới biển mà đáp ứng đủ hai tiêu chí (vị trí gần nhất và có biển đẹp nhất) Biển Cần Giờ đạt tiêu chí gần nhất nhưng biển ở đây không tắm được. Vậy là chỉ có 3 khu vực để xem xét là Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm. Dream Oceanami Villas & Spa có vị trí đạt điểm 10 vì dự án chỉ cách Cầu Sài Gòn 90Km với quãng đường di chuyển chỉ 1 giờ 30 phút bằng xe hơi. Dự án tọa lạc ở Long Hải vị trí nằm cuối dãy núi Minh Đạm, trên cung phượt đường biển đẹp nhất Việt Nam đó là Đèo Nước Ngọt. Đối với du khách là cư dân của TP.Hồ Chí Minh nếu chỉ có quãng thời gian nghỉ ngơi ngắn ngày (2-3 ngày) thì những dự án nghỉ dưỡng cách thành phố dưới 100 Km là rất tối ưu vì với quãng đường đó không làm cho du khách mệt mỏi và không làm du khách mất quá nhiều thời gian để di chuyển. Đối với du khách là người trẻ tuổi cần một chỗ ăn chơi như Vũng Tàu thì quãng đường di chuyển từ dự án tới Vũng Tàu chỉ mất từ 22-24 Km cũng rất gần. Đối với những du khách muốn chơi Golf hoặc đánh bài có thể đi Hồ Tràm cũng không quá xa, quãng đường di chuyển từ dự án tới Hồ Tràm chỉ 22-24 Km tùy địa điểm.

vi-tri-du-an-oceanami

  • Phong Thủy: một dự án nghỉ dưỡng đạt điểm 10 về phong thủy phải có cả núi và biển, nếu tính ở khu vực Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm không có nhiều dãy núi giáp biển. Ở Vũng Tàu có núi nhưng hiện nay quỹ đất không còn nên không có dự án nghỉ dưỡng nào cả. Ở khu vực Hồ Tràm chủ yếu là các cồn cát nên không có núi nên các dự án ở đây thường chỉ có biển. Ở khu vực Long Hải có duy nhất một dãy núi tiếp giáp với mặt biển, điểm tiếp xúc với biển chính là địa điểm Đèo Nước Ngọt, nơi phượt thủ nào cũng phải dừng lại chụp hình mỗi khi đến đây. Dự án Dream Oceanami Villas & Spa tọa lạc ở cuối dãy núi Minh Đạm với phong thủy hiếm có “Tựa Sơn – Nghinh Hải”, phong thủy này cũng là duy nhất mà không dự án đang mở bán nào có quanh khu vực tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Như vậy xét về tiêu chí phong thủy thì dự án cũng đạt điểm 10.

 

  • Thiết Kế: về cơ cấu tài sản trong xã hội hiện nay nếu xét mức độ giàu có của cá nhân có thể thấy người càng giàu thì càng ít, nếu vẽ trên biểu đồ có thể hình dung tỷ lệ người giàu giống như hình chóp nón (càng giàu càng ít). Các dự án nghỉ dưỡng hiện nay đa phần đánh vào phân khúc người rất giàu (có thể bỏ ra trên 10 triệu thuê nguyên căn biệt thự một ngày) và có rất ít những dự án biệt thự biển đánh vào phân khúc trung và trung cấp (có thể bỏ ra từ 2 – 4 triệu  thuê phòng ở các khu nghỉ dưỡng cao cấp một ngày). Đối tượng khách hàng trung và trung cấp chiếm số lượng lớn và nằm ở đáy hình chóp nón trên biểu đồ người giàu. Dream Oceanami Villas & Spa có thiết kế cầu thang nằm bên ngoài căn biệt thự, các phòng được thiết kế độc lập bao gồm phòng nghỉ riêng và nhà vệ sinh riêng. Với thiết kế thông minh như vậy giúp cho dự án đáp ứng được một lượng lớn khách hàng tiềm năng trong tương lai và tăng tỷ lệ lấp đầy của dự án lên rất cao. Như vậy xét về tiêu chí thiết kế dự án cũng đạt điểm 10.
  • Tiện ích: một khu nghỉ dưỡng tiêu chuẩn cần đầy đủ các tiện ích tối thiểu đáp ứng nhu cầu ăn và chơi của du khách. Tiện ích ở đây có thể chia làm 2 dạng đó là tiện ích nội khu và tiện ích ngoại khu (điểm tham quan, vui chơi, ăn uống … bên ngoài dự án). Về tiện ích nội khu dự án Dream Oceanami Villas & Spa có đầy đủ các tiện ích đẳng cấp của một khu Resort 5 sao tiêu chuẩn quốc tế như công viên rộng tới 3 Ha, bể bơi tràn bờ Infinity rộng tới 2.000 m2 mặt nước, bể bơi trẻ em rộng tới 600 m2, khu trung tâm hội nghị sức chứa tơi 1.200 khách, 3 nhà hàng lớn phục vụ khách lẻ cũng như khách tổ chức tiệc cưới, khu Spa theo phong cách Thổ Nhĩ Kỳ với 30 phòng rộng tới 2.000 m2, quán cà phê, phòng tập Gym, 2 sần Tennis, phòng chiếu phim, thư viện, khu vui chơi giải trí dành cho trẻ em, các trò chơi trên biển … Về tiện ích ngoại khu, nếu tính bán kính 10 km tính từ dự án có không dưới 20 cái chùa lớn như Dinh Cô, Thiền Viện Trúc Lâm Chơn Nguyên, Tịnh xá Hòn Một, … có khu di tích núi Minh Đạm, có 2 chợ cá lớn đó là chợ cá Phước Hải và chợ cá Long Hải, núi Minh Đạm có thể tổ chức các tour du lịch leo núi, làng chài có thể tổ chức tour khám phá văn hóa địa phương … Xét về tiêu chí tiện ích dự án cũng đạt điểm 10.
  • Chủ đầu tư: yếu tố cảnh quan là yếu tố chính tạo nên một dự án nghỉ dưỡng đẹp. Beegreen tiền thân là một đơn vị có bề dày kinh nghiệm về thiết kế, thi công, bảo trì cảnh quan của các dự án lớn ở TP.Hồ Chí Minh. Các dự án nổi bật về cảnh quan mà Beegreen đã triển khai có thể kể đến là khu căn hộ Estella Apartment, Đảo Kim Cương, Holm Thảo Điền, Bamboo Wedding & Convention Center, Riverside Villa Thảo Điền,The Vista, … Sau quãng thời gian đúc rút kinh nghiệm và phát triển lên thành chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng Dream Oceanami Villass & Spa, Beegreen đã dồn mọi tâm huyết và kinh nghiệm để phát triển dự án. Về năng lực tài chính có thể thấy dự án có 351 căn biệt thự được động thổ từ tháng 10.2015 mà đến thời điểm hiện tại đã chuẩn bị đi vào bàn giao qua đó có thể đánh giá năng lực tài chính của Beegreen rất tốt. Như vậy tiêu chí về chủ đầu tư cũng có thể đánh giá là điểm 10.
  • Phân khúc khách hàng: hiện nay trên thị trường du lịch, khách du lịch được chia thành 4 nhóm đối tượng khách chính sau: 1. khách lẻ tự book phòng, 2. khách book qua các ứng dụng như Agoda hoặc My Tour, 3. khách hội nghị – hội thảo – tiệc cưới cao cấp, 4. khách tour book qua đơn vị lữ hành, 5.khách quốc tế. Ngoài ra thị trường du lịch còn phân chia theo các dạng dựa trên chi phí sẵn sàng bỏ ra của khách du lịch (bình dân – trung – trung cấp – cao cấp). Thiết kế và đơn vị quản lý của Dream Oceanami Villas & Spa đáp ứng được hầu hết mọi nhóm đối tượng và phân khúc khách từ trung – trung cấp – cao cấp. Do đó có thể đánh giá điểm 10 cho dự án về tiêu chí phân khúc khách hàng.
  • Giá bán: trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, những sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có giá trị trên 500.000 usd chiếm tới 84%, trong khi đó phân khúc dưới 500.000 usd chỉ chiếm có 16%. Như tôi đã chia sẻ, người giàu giống như hình chóp nón, càng giàu thì đối tượng càng ít do đó đang có sự lệch pha rất lớn về cung cầu của toàn thị trường. Dự án Dream Oceanami Villas & Spa mức giá bán khoảng 250.000 usd cho một căn biệt thự vơi đầy đủ nội thất thật sự là một sản phẩm hiếm trên thị trường hiện nay. Xét về tiêu chí giá và cung cầu của thị trường có thể cho dự án điểm 10.

Thứ hai: đánh giá về thị trường nghỉ dưỡng.

  • Về số lượng khách du lịch: thị trường du lịch Việt Nam những năm gần đây tăng trưởng một cách vượt bậc, năm 2014 tổng lượng khách nội địa là 38.5 triệu lượt khách, đến năm 2015 tăng đột biến lên 58 triệu lượt khách. Các địa phương có lượng khách du lịch tăng trưởng vượt bậc gồm Vũng Tàu, TP.Hồ Chí Minh, Đà Lạt, Phan Thiết, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… tuy nhiên dưới con mắt nhà đầu tư đâu là thị trường du lịch hấp dẫn nhất ? Việt Nam chia làm 3 vùng miến (Bắc Bộ, Trung Bộ, Nam Bộ) nếu nói về điều kiện thời tiết thì miền bắc phân chia làm 2 mùa là mùa hè và mùa đông. Đối với thị trường Bắc Bộ đối với du lịch biển chỉ khai thác được mùa hè nên tính hiệu suất khai thác là thấp nhất. Đối với thị trường Trung Bộ thì chỉ khai thác tốt ở hai địa điểm chính là Đà Nẵng – Hội An và Nha Trang tuy nhiên thời tiết ở miền trung vào những mùa nóng thường quá nóng, mùa mưa thường xuất hiện bão nên hiệu suất cũng không phải cao nhất. Đối với thị trường Nam Bộ có 3 khu vực chính là Phú Quốc, Phan Thiết và Vũng Tàu. Nếu đã từng nghiên cứu Phú Quốc có thể thấy rằng Phú Quốc có 2 hướng gió chính trong một năm, thông thường cứ 6 tháng mặt đảo bên này đẹp thì mặt đảo bên kia xấu và ngược lại do đó xét về hiệu xuất khai thác tại một địa điểm cũng chỉ đạt một nửa trong năm. Thị trường Phan Thiết không thuận lợi về giao thông, quãng đường di chuyển khá xa nên cũng không phải là thị trường tốt nhất. Riêng Bà Rịa – Vũng Tàu đã có truyền thống từ xa xưa là khu nghỉ dưỡng của người Sài Gòn do vị trí rất gần TP.Hồ Chí Minh. Năm 2015 Bà Rịa – Vũng Tàu đón 17 triệu lượt khách du lịch nội địa và chỉ trong 9 tháng đầu năm 2016 đón tới 14.8 triệu lượt khách. Hiệu suất khai thác là 10/12 tháng trong năm, 2 tháng còn lại vắng khách hơn kéo dài từ sau 2.9 đến giữa tháng 11 hàng năm nên Bà Rịa Vũng Tàu luôn là thị trường dẫn đầu về số lượng khách du lịch và mức độ tăng trưởng. Vậy có thể cho điểm 10 nếu xét theo tiêu chí lượng khách du lịch.
  • Xu hướng phát triển: trong quá khứ và hiện tại Bà Rịa – Vũng Tàu là thị trường dẫn đầu về khách du lịch, còn trong tương lai chắc chắn sẽ phát triển vượt bậc nhờ vị trí rất gần với TP.Hồ Chí Minh. Xu hướng hiện nay TP.Hồ Chí Minh là thành phố tăng trưởng nhanh nhất cả nước xét về dân số, mức thu nhập, lượng người giàu … Ngoài ra hàng năm TP.Hồ Chí Minh đón lượng kiều hối rất lớn (Năm 2016 riêng TP.Hồ Chí Minh đón lượng kiều hối lên tới 6 tỷ USD) và tầng lớp trung lưu đang tăng mạnh (Dự kiến năm 2020 tầng lớp trung lưu ở Việt Nam tăng lên tới 33 triệu người) cộng với xu hướng các gia đình đi du lịch bằng xe hơi vào những dịp cuối tuần tăng mạnh nhất là ở các thành phố lớn (Hiện nay thị trường Việt Nam tiêu thụ từ 800 – 1.000 chiếc xe hơi một ngày). Như vậy có thể cho điểm 10 nếu xét theo tiêu chí xu hướng phát triển.
  • Cung – Cầu phòng khách sạn: để tính được lượng cung cầu phòng khách sạn của một khu vực cần một cuộc khảo sát cụ thể dựa trên số liệu thực tế (giá phòng, nguồn cung phòng đánh giá dựa trên Agoda, My Tour và khảo sát trực tiếp). Theo khảo sát tôi nhận thấy giá phòng tại các khu vực ở cùng một thời điểm có sự chênh lệch rất lớn. Tuy nhiện thông thường giá phòng ở Bà Rịa – Vũng Tàu luôn là cao nhất tính chung cho các phân khúc khác nhau và tính trung bình ở các thời điểm. Sau khi khảo sát bằng số liệu thực tế tôi nhận thấy Bà Rịa – Vũng Tàu hiện nay lượng khách du lịch đến địa phương là 17 triệu (số liệu của CBRE) 18.5 triệu (số liệu của tổng cục du lịch) mà trong khi đó lượng cung khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng chỉ với 200. Một điểm nữa nhà đầu tư cần xem xét đó là số lượng dự án hình thành trong tương lai trong giai đoạn 3 năm tới ra sao, riêng Bà Rịa – Vũng Tàu đến thời điểm hiện tại dự án nghỉ dưỡng đếm trên đầu ngón tay. Số liệu khảo sát thực tế độc giả có thể tải về xem chi tiết tại đây. Như vậy có thể cho điểm 10 nếu xét theo tiêu chí cung cầu.

Thứ ba: về đơn vị quản lý.

  • Năng lực quản lý: đây là yếu tố then chốt quyết định cho sự thành công của một dự án nghỉ dưỡng. Thông thường đối với những chủ đầu tư lớn có chuỗi các khu nghỉ dưỡng họ tự thành lập đơn vị quản lý và tự đứng ra quản lý. Tuy nhiên làm như vậy sẽ có những lỗ hổng lớn về chất lượng dịch vụ vì họ không có nghề, không có nhiều kinh nghiệm, không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, không phục vụ khách tốt nhất … Đã có rất nhiều người bạn của tôi phản hồi đi nghỉ dưỡng ở các khu tự quản lý như vậy nhưng khi cần book xe thì phải chờ đợi rất lâu, đơn vị quản lý lôi cả dọn phòng, nhân viên bảo vệ ra để lái xe điện. Đối với những đơn vị quản lý chuyên nghiệp luôn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, nhân viên được đào tạo một cách chuyên nghiệp, người nào làm nhiệm vụ của người đó và phải làm đúng quy trình, luôn có những phương án dự phòng cho mọi tình huống phát sinh. Khách du lịch đến đây được phục vụ một cách chu đáo và thường rất hài lòng. Dream Oceanami Villas & Spa kết hợp với Dream Hotel Group – là một đơn vị quản lý nổi tiếng thế giới đến từ New York (Mỹ) sở hữu một loạt các thương hiệu quản lý khách sạn khác nhau như Time Hotels, Dream Hotels, The Chat Wal, Unscripted tại các thị trường như Mỹ, Dubai, Thái Lan, Cambodia, Việt Nam, … Có thể đánh giá đây là sự lựa chọn rất thông minh của chủ đầu tư Beegreen khi đưa đơn vị quản lý quốc tế 5 sao vào quản lý khai thác dự án Dream Oceanami Villas & Spa. Về tiêu chí quản lý khai thác có thể đánh giá 10 điểm.
  • Sự cam kết: việc vận hành một dự án nghỉ dưỡng giai đoạn đầu là giai đoạn hết sức khó khăn vì khi đó dự án chưa được nhiều người biết đến, cảnh quan cũng chưa đủ đẹp nhất để hấp dẫn một lượng lớn khách du lịch. Tuy nhiên chính sách bán hàng của Dream Oceanami Villas & Spa đảm bảo thu nhập trong 3 năm đầu tiên là 45 triệu / tháng do đó nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm trong giai đoạn đầu vận hành. Với mức đầu tư khoảng 250.000 USD nhà đầu tư có được một biệt thự biển tuyệt đẹp, vị trí rất gần TP.Hồ Chí Minh, phong thủy hiếm có, đầy đủ tiện ích 5 sao, đơn vị vận hành quốc tế 5 sao với đầy đủ nội thất và cam kết lợi nhuận thật sự rất hấp dẫn.

Là một người chuyên tư vấn đầu tư bất động sản tôi luôn dành những sản phẩm tốt nhất cho khách hàng của mình. Quý khách đang quan tâm đến việc đầu tư dự án Dream Oceanami Villas & Spa muốn được tư vấn chuyên nghiệp có thể liên hệ: Mr. trường – 0911.711.087 hoặc 0967.125585

Chia sẻ

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here